Dopo un anno e mezzo di tassi in calo, nel 2026 la BCE ha cambiato direzione. Ho messo in fila i dati ufficiali per capire cosa cambia per chi oggi vende casa a Roma, e cosa invece resta uguale.
Pubblicato il 17 ottobre 2026 — 5 minuti di lettura
Negli ultimi mesi molti proprietari mi hanno chiesto la stessa cosa: «Con i tassi che risalgono, conviene ancora mettere in vendita?». Prima di rispondere conviene guardare i fatti.
Nel 2025 la Banca Centrale Europea aveva abbassato più volte i tassi: a giugno 2025 il tasso sui depositi era arrivato al 2,00%. Nel 2026 la direzione si è invertita, con due rialzi:
La prossima riunione del Consiglio direttivo è fissata per il 29 ottobre 2026. Oggi nessuno sa cosa deciderà: diffidi di chi le dà per certo un nuovo rialzo, o al contrario un ritorno ai ribassi.
Il rialzo dei tassi arriva a chi compra attraverso la rata del mutuo. Secondo la Banca d’Italia, ad agosto 2026 il TAEG medio sui nuovi mutui per l’acquisto di abitazioni è stato del 3,99%, contro il 3,81% di luglio (Banca d’Italia, «Banche e moneta», dati di agosto 2026). A maggio e giugno era intorno al 3,95%.
Secondo la stessa rilevazione, i nuovi mutui a tasso variabile (con tasso fissato per un periodo iniziale fino a un anno) sono scesi al 23,9% del totale, dal 29,0% del mese prima. In altre parole: chi compra cerca stabilità e sceglie il fisso.
Due cose sono vere insieme. Il costo del credito è salito ed è ai livelli più alti da circa due anni. Però non siamo davanti a uno shock: parliamo di qualche decimale, non di punti interi. Per chi vende, questo non significa che i compratori spariscono. Significa che fanno i conti con più attenzione.
Le compravendite. Nel 2° trimestre 2026 a Roma le compravendite di abitazioni sono cresciute dello 0,4% rispetto allo stesso trimestre del 2025 (Agenzia delle Entrate–OMI, 2° trimestre 2026). A livello nazionale sono rimaste praticamente ferme: +0,1%, contro il +4,4% del trimestre precedente (ISTAT su dati OMI). Il numero di case vendute si mantiene alto, ma non sale più.
I prezzi di compravendita. Secondo l’ISTAT, nel 2° trimestre 2026 i prezzi delle abitazioni a Roma sono aumentati del 6,4% su base annua, contro il +5,5% del 1° trimestre. La media italiana è del +4,0% (ISTAT, «Prezzi delle abitazioni», dati provvisori, 17 settembre 2026).
Attenzione: è un indice costruito sui prezzi effettivamente pagati negli atti, da non confondere con i prezzi richiesti negli annunci. Il prezzo richiesto è quello che il venditore spera di ottenere; il prezzo di compravendita è quello che il mercato ha davvero pagato. La distanza tra i due è spesso proprio il punto in cui una vendita si blocca.
Ecco come leggo questi numeri. Sono considerazioni generali, non una previsione.
1. Il compratore di oggi ha meno margine. Con il TAEG vicino al 4%, a parità di reddito la banca finanzia un po’ meno o con una rata un po’ più alta. Ogni decimale pesa sul prezzo che il compratore può offrire. Un prezzo «di prova», fuori mercato, oggi costa più caro: la casa resta online, perde attenzione e finisce per essere trattata al ribasso.
2. Prezzi in salita non vuol dire che qualunque prezzo è giusto. Il +6,4% è una media dell’intera città. Dentro ci sono zone, tipologie, piani, stati di conservazione e classi energetiche molto diversi. La sua casa non è una media. Per questo lo ripeto spesso: il prezzo di una casa non si indovina. Si raggiunge.
3. Volumi stabili vuol dire che i compratori ci sono, e sono selettivi. Quando le compravendite non crescono più ma i prezzi salgono, il mercato premia le case presentate bene e penalizza quelle che arrivano con dubbi aperti.
4. Il tempo morto costa. In un periodo di tassi incerti, una trattativa che si blocca per un problema documentale (una difformità catastale, una pratica edilizia mancante, un certificato da rifare) può far perdere un compratore, la cui delibera di mutuo era basata su condizioni che il mese dopo potrebbero essere cambiate.
Per questo il mio metodo parte dai documenti, non dal cartello «vendesi». Lo organizzo in sei fasi:
Non è una formula magica. È un modo per togliere incertezze proprio quando il mercato ne ha già abbastanza.
Non so cosa farà la BCE il 29 ottobre, e nessuno lo sa con certezza. Per questo non le suggerisco di vendere «prima che sia troppo tardi», né di aspettare tempi migliori. Le suggerisco di decidere con i suoi numeri in mano: quanto vale davvero la sua casa oggi, quanto tempo le serve, cosa deve fare dopo la vendita. Per gli aspetti fiscali (per esempio plusvalenze o reinvestimento in una nuova prima casa) e per un eventuale mutuo sul prossimo acquisto, ne parli con il suo commercialista, il notaio o la sua banca: ogni situazione è diversa.
Le preparo una valutazione gratuita, con report e business plan della vendita. Oppure parta dai documenti con il Check Immobile.
Fonti: BCE, Key ECB interest rates (consultata il 17 ottobre 2026); Banca d’Italia, «Banche e moneta», dati di agosto 2026 (via Radiocor – Il Sole 24 Ore, 9 ottobre 2026); ISTAT, Prezzi delle abitazioni, II trimestre 2026 (17 settembre 2026, dati provvisori); Agenzia delle Entrate–OMI, compravendite II trimestre 2026 (via Milano Finanza, 12 settembre 2026). Le informazioni hanno carattere generale e non sostituiscono la consulenza di notaio, commercialista o banca.
