Cosa dice il primo Osservatorio Homepanda sulla vendibilità reale dei quartieri della città, e cosa significa davvero per chi deve vendere casa a Roma oggi.
Pubblicato il 14 luglio 2026 — 7 minuti di lettura
Da qualche giorno se ne parla su tutte le principali testate del settore: Homepanda Horizon, il primo osservatorio del gruppo di cui fa parte anche Relab — l’agenzia con cui lavoro — ha analizzato 243.266 annunci immobiliari pubblicati tra Milano, Roma, Napoli e Torino nell’arco di dodici mesi, da aprile 2025 a marzo 2026. Quasi centomila di questi annunci — 98.976, il campione più ampio delle quattro città — riguardano Roma.
La cosa che rende questo report diverso dai soliti osservatori di settore è l’angolo di lettura: non si concentra tanto sui prezzi al metro quadro, quanto sul comportamento reale di chi vende e di chi compra — ogni quanto un venditore è costretto a ribassare, quanto resiste prima di farlo, in quali zone il prezzo di partenza è una promessa mantenuta e in quali resta solo un punto di partenza per trattare. Per misurarlo, l’osservatorio usa due strumenti proprietari: l’Indice di Vendibilità Homepanda (IVH), una scala da 0 a 10 che stima la probabilità reale di vendita incrociando lead, appuntamenti, trattative e dinamiche di prezzo, e il Termometro dei Ribassi, che conta quante volte e di quanto un annuncio viene corretto durante la sua permanenza online.
Il dato che ha fatto più rumore riguarda proprio Roma: il Centro Storico — da sempre considerato il segmento più prestigioso e quindi, si pensava, più solido — risulta tra le zone meno vendibili della città. Sull’Indice di Vendibilità è fra le ultime sei posizioni della Capitale, con un punteggio di 3,05 su 10, ed è la zona con più ribassi di tutta Roma: +183% di variazioni di prezzo rispetto ad Appio Latino–Colli Albani, la zona più stabile della città. Tradotto in pratica: trattative lunghe e ribassi frequenti prima di arrivare a un accordo.
Non è un caso isolato: anche quartieri "bene" come Olgiata, Cassia, Monte Mario e Grottarossa compaiono tra le posizioni più basse dell’indice. Non tutto il prestigio romano segue però lo stesso destino: Parioli, per esempio, ha un IVH di 5,39, sopra la media cittadina. Ma la lezione di fondo resta: il prestigio, da solo, non basta più a garantire una vendita fluida.
Guardando l’IVH, la zona romana con il punteggio più alto è l’area Mezzocammino–Spinaceto–Tor de’ Cenci, con 7,5 su 10 — il miglior valore della Capitale, davanti a tutti i quartieri "blasonati" — seguita da Appia Pignatelli, Ardeatino e Montagnola. Il filo conduttore, secondo l’osservatorio, è la trasformazione urbana: le zone collegate bene e in fase di rigenerazione stanno superando per velocità di vendita quelle storicamente più ambite. In Italia, oggi, la vendibilità reale segue la trasformazione, non la tradizione.
C’è un secondo dato del report che chi vende casa a Roma dovrebbe conoscere: la Capitale è il mercato più polarizzato fra le quattro città analizzate. Il 76% degli annunci romani non subisce variazioni di prezzo — un dato non lontano da quello milanese — ma i tempi medi di permanenza online passano da 80 giorni nei quartieri più rapidi a 152 nei più lenti: un differenziale del 91%. La media cittadina è di 110 giorni, quattro volte Milano. In altre parole: a Roma il quartiere in cui si trova il suo immobile pesa sull’esito della vendita molto più che altrove.
Altri due segnali utili per chi vende. Il primo riguarda gli attici: a Roma il divario di vendibilità fra attico e appartamento standard è il più ampio d’Italia (IVH 3,26 contro 4,46) — chi vende un attico deve mettere in conto una flessibilità di prezzo che le altre tipologie non richiedono. Il secondo riguarda le classi energetiche: a Roma vincono quelle intermedie (D, C, B), con il miglior IVH cittadino (5,1) — segno di un mercato meno polarizzato sul tema green rispetto a Milano.
Infine, un dato che riguarda il come si vende, più che il dove: a Roma il venditore privato corregge il prezzo cinque o più volte nel 38% in più dei casi rispetto a chi è seguito da un’agenzia (1,66% contro 1,21% degli annunci). È la conferma, nei numeri, di quello che vedo ogni giorno: senza una guida professionale il prezzo iniziale tende a scivolare fuori bersaglio, e ogni ribasso pubblico è un segnale di debolezza che gli acquirenti sanno leggere benissimo.
Un indice come questo è prezioso perché fotografa un comportamento collettivo, su scala che nessuna singola agenzia potrebbe osservare da sola. Ma nella pratica di tutti i giorni, seguendo persona per persona chi vende casa a Roma, vedo un’altra variabile che il dato di zona da solo non racconta: quanto è stato preparato l’immobile prima di andare sul mercato.
Un appartamento nel centro storico con la documentazione in ordine, una presentazione curata e un prezzo realistico fin dal primo giorno può vendersi comunque bene — il dato di zona racconta una tendenza media, non un destino. Allo stesso modo, un immobile in una delle zone "verdi" dell’indice può comunque incontrare resistenza se la due diligence documentale non è stata fatta, o se la presentazione non ne mostra il reale potenziale.
È esattamente il motivo per cui, prima di parlare di prezzo, seguo sempre lo stesso percorso: verifica documentale, notarile e urbanistica, poi la preparazione della presentazione, e solo alla fine la strategia di vendita vera e propria. Il quartiere giusto aiuta. Non sostituisce la preparazione.
Se possiede un immobile in una delle zone che l’osservatorio segnala come meno vendibili, non significa che venderlo bene sia impossibile — significa che serve più cura nella preparazione, non meno. Una due diligence completa toglie ai potenziali acquirenti ogni pretesto per trattare al ribasso, e una presentazione curata resta, anche nei quartieri più esigenti, il modo più efficace per differenziarsi da chi si limita a pubblicare un annuncio.
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Fonte dei dati: Homepanda Horizon N°1 (giugno 2026), l’osservatorio sulla vendibilità reale del mercato immobiliare italiano, basato sull’analisi di 243.266 annunci immobiliari a Milano, Roma, Napoli e Torino nel periodo 1° aprile 2025 – 31 marzo 2026, di cui 98.976 a Roma. Le metriche temporali misurano la permanenza online degli annunci, non i tempi di vendita effettiva.
